Urteetako etengabeko hazkundearen ondoren, bai prezioetan bai eskuragarri dauden etxebizitzen kopuruan, Gipuzkoako alokairu merkatuak joera berri bat erakusten du. Azken datuen arabera, etxebizitza parkea egonkortu egin da, kontratu berrien kopurua murriztu egin da eta errentak ia ez dira jaitsi. Horren ondorioz, merkatuak gero eta mugimendu gutxiago du, eta horrek ez du benetako merkatze bat ekarri. Arazoa ez da soilik alokairuaren kostua, baizik eta errotazio gutxiko merkatu batean etxebizitza bat lortzeko gero eta zailtasun handiagoa.
Alokairu libreko etxebizitzen parkea nabarmen hazi da azken urteotan, 2019an Gipuzkoan 20.000 etxebizitza baino gehiago izatetik gaur egun 30.000 baino gehiago izatera igaro baita. Hala ere, hazkunde hori gelditu egin dela dirudi, zifrak ia ez baitira mugitu azken urtean. Eskaintzaren geldialdi hori jardueraren atzerakada nabarmenarekin bat dator.
2025ean formalizatutako kontratuen bilakaerak argi eta garbi islatzen du erritmo aldaketa hori. Lehen hiruhilekoan 1.569 fidantza berri izan ondoren eta bigarrenean jaitsiera txiki bat (1.420, %9,5 gutxiago), merkatuak behera egin zuen hirugarren hiruhilekoan, 551 kontratu baino ez baitziren sinatu: urteko bigarren hiruhilekoan baino %61,2 gutxiago. Joera hori ez da berria, baina areagotu egin da. 2024an, kontratu kopurua 6.743ra jaitsi zen, azken urteetako batez bestekoaren (7.800-7.900 inguru) azpitik eta 2016ko mailen antzera. 2025eko bilakaerak atzerakada berri bat iragartzen du, urteko lehen bederatzi hilabeteetan 3.540 kontratu pilatuta eta beheranzko dinamika batekin.
Testuinguru horretan, prezioen bilakaerak azken urteetan berresten du Gipuzkoa ez dela soilik lurralderik garestiena izaten jarraitzen, baizik eta gainerakoekin duen distantzia handitzen ari dela. Pandemia aurretik, kontratu berrien batez besteko errenta 713 eurotik 2019an gaur egungo 920 eurotik gora igaro da, %29,2ko igoera. Igoera orokorra da Euskadin, baina apur bat apalagoa beste bi lurralde historikoetan: Bizkaian %27,9 ingurukoa da (689tik 882 eurora) eta Araban %27,7koa (621etik 793 eurora).
Okerrena da aldea handitzen ari dela. Gipuzkoa prezio altuagoetatik abiatu zen, eta, konbergitu beharrean, aldea are gehiago ireki du: 2019an kontratu berriak Bizkaian baino %3,3 garestiagoak baziren, gaur egun alde hori %4,5ekoa da. Arabarekin alderatuta, distantzia %14,7tik %16,1era igaro da, merkatu argi eta garbi tentsionatuago bat finkatuz.
Indarrean dauden eta kontratu berrien arteko konparazioak merkatuaren barne presioa argiago ikusteko aukera ematen du. Euskadi osoan, alokairu berrien errentak lehendik dauden kontratuenak baino %10 inguru altuagoak dira (869,7 euro 791,8 euroren aldean). Alde hori %10,6koa da Araban eta %11,9koa Bizkaian. Gipuzkoan, berriz, aldea %11,6koa da (921,6 euro 825,6 euroren aldean), maila altuenekin bat etorriz, baina prezio oinarri argi eta garbi handiago baten gainean. Ez da soilik merkatu berria lehendik dagoenaren gainetik dagoela, baizik eta lurralderik garestienean dagoela.
Laburbilduz, gaur egun merkatuan sartzen direnek lehendik daudenek baino baldintza askoz zorrotzagoetan egiten dute. Eta horrek igoera berriak iragartzen ditu kontratuak berritu ahala, eta tentsio iraunkorreko egoera bat finkatzen du. Merkatuaren portaera hori, gainera, araudi aldaketen testuinguruan gertatzen da. Tentsio handiko eremuen deklarazioak —hala nola Donostia eta inguruko beste udalerri batzuk— mugak ezartzen dizkie alokairuen igoerari, batez ere kontratu berrietan, eta Kongresuan aparteko luzapena atzera bota ondoren sortutako ziurgabetasunak zuhurtzia eta tentsioa eragiten die bai jabeei bai maizterrei.
Seinaleak bi norabidetan doaz: batzuek garestitzea adierazten dute eta beste batzuek balizko eustea. Izan ere, gaur egungo errealitatea da alokairu libreko etxebizitzen alokairuak ez direla igotzeari uzten Gipuzkoan. Baina Donostian, lurraldeko alokairu guztien ia heren bat (%31,4) biltzen den lekuan, arnasa hartu dutela dirudi. Ez da lehen aldia hiriburuan prezioek aurreko hiruhilekoarekiko behera egiten dutena. 2024tik beste batzuetan ere gertatu da, eta, jaitsiera puntualak izan arren, gero berriro gora egiten dutenak, oraingoan jaitsiera %2,6koa da aurreko hiruhilekoarekiko.
Egia da zifrak ikaragarriak direla oraindik, Donostia dela hileko kuota garestienak dituen hiriburua, eremu merkeenetan ere zaila dela 800 eurotik beherako etxebizitza bat aurkitzea eta kontratu berriak, batez beste, 1.160 euro ingurukoak direla. Baina, bestalde, urte arteko igoera %1,8koa baino ez da, KPIaren (%2,9) azpitik. Donostiako alokairurik merkeenak Martutenen daude (batez beste 804 euro), baina alokatutako etxebizitza gutxirekin (108). Añorgan, 59 alokairuko pisu baino ez dituela, errenta ere merkeenetakoa da (856,8 euro). Baina arazoa horixe da, hain zuzen ere: ez dago tarte handirik, prezio baxuenak oso eremu zehatzetan eta eskaintza mugatuarekin bat datozelako. Alternatiba zentzuzkoena Altza, Buenavista eta Herrera bezalako eremuetan dago, 844 alokairuko etxebizitza eta batez besteko 817,8 euroko errenta dituztenak. Horiek dira, praktikan, hiriko alokairurik merkeenak.
